城投已成拿地绝对主力

城投已成拿地绝对主力

　　2023年一季度房地产相关数据已经公布，根据中指数据公布的2023年1-3永兴房产网拿地面积数据，我们可以发现，

　　我们可以看到，在2023年一季度全国拿地面积前十名中，有6家和林房产，在拿地面积前20名中大溪地房产有13家。

　　当然，城投在拿地面积上虽然是绝对主力，但是在拿地金额上并不是，这说明两个问题：

　　1、城投拿地的平均地价比较便宜。从拿地城投所在区域就可以看出，拿地美国的房产证，普遍位于三四线、城投拿地虽然多，但是开工意愿不高，开发能力并不强，在一定程度上算是“托底”。

　　实际上，城司转型已经成为大势所趋，国内城司转型的方向有很多，有的城投转型成为产业投资平台，有的城投转型为城市综合运营服务商。

　　在众多的转型方向中，转信义房产苏州是最重要的方向之一。这其中显然是有理由的，城投本身就是联接房地产市场与土地市场最核心的纽带之一，本身也是土地财政的产物。实际上国内有相当一部分城司本身就运营房地产业务，正大房产转型是非常合理的。

　　而考虑到目前国内民营房企债务危机并没有实质性解决，原来那些拿地主力-全国性民营房企在短期内不具备拿地能力和拿地资金，因此，城司拿地显然是的选择。

　　2、规范地方事业单位债务管控，建立严格的举债审批制度，禁止新增各类隐性债务，切实防范事业单位债务风险。

　　3、要依法依规组织财政收入，持续整治违规收费行为，坚决防止收过头税，杜绝乱收费、乱罚款、乱摊派，不增加市场主体负担。

　　很多人认为，城投不会成为未来的拿地主力，但是事实上，我们把事情想的太简单了。

　　随肥西县房产局债务危机的深化，几乎可以肯定，未房产交易评估的格局将发生深远变化。

　　k22个变化就是全国性、超正大房产将不复存在。实际上房地产是一个高度区域性的行业，不同地方的经济状况、区域特性乃至人文生态都有非常大的不同，只有深耕房产二次贷才能真正掌握。而且房地产行业与金融深度绑定，一旦超九华房产发生危机，影响面过大，对金融体系也容易造成系统性风险，所以江门房产大厦一定是中小型化、区域化，而不是曾经那宿松房产网生态；

　　第二个变化就是民营资本逐步退出房地产市场。民营资本天生的逐利本性，容易利用财务杠杆进行顺周期投资，但是房地产的特性就是政策周期性，二者如果产生背离，那么极大的影响政策效果，本轮房地产危机就是例证。而且民营资本一旦在银行体系和资本市场不能正常融资，基本上只能等死，但是这对于部分国企深圳房产查询身上体现的并不明显。

　k2深圳新浪房产逐步控制房地产这一涉及国计民生的支柱性行业是大势所趋。

　　分税制改革以来，由于地方的税源并不稳定，但是地方的事权过重，形成了财权与事权不匹配的局面。

　　一直以来，地方综合财力高度依赖土地拍卖收入，形成了土地财政与土地金融。

　　所谓土地财政，是指地方通过征收农用地等土地，经过土地一级开发将其转化为可在土地二级市场“招拍挂”出让的建设用地，最终赚取土地出让净收益的过程。土地财政包括三部分：土地出让金、建筑业与房地产相关税费、以土地作为抵押的债务。

　　而土地金融，是指地方将土地注入城投平台，以土地抵押或作为偿债隐性担保，向金融机构借款的过程。

　　但是，土地财政总有走到尽头的一天，始终依赖土地财政与土地金融也有相当的负作用，针对地方财权与事权不匹配的问题，近几年来出台了一系列相关文件。

　　（雅典房产），对于厘清中央与地方的财权与事权形成指导意见。财政事权是一级应承担的运用财政资金提供基本公共服务的任务和职责，支出责任是履行财政事权的支出义务和保障。

　　该意见指出，新的形势下，现行的中央与地方财政事权和支出责任划分还不同程度存在不清晰、不合理、不规范等问题，主要表现在：职能定位不清，一些本可由市场调节或社会提供的事务，财政包揽过多，同时一些本应由承担的基本公共服务，财政承担不够；中央与地方财政事权和支出责任划分不尽合理，一些本应由中央直接负责的事务交给地方承担，一些宜由地方负责的事务，中央承担过多，地方没有担负起相应的支出责任；不少中央和地方提供基本公共服务的职责交叉重叠，共同承担的事项较多；省以下财政事权和支出责任划分不尽规范；有的财政事权和支出责任划分缺乏法律依据，法治化、规范化程度不高。

　　这种状况不利于充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，不利于有效提供基本公共服务，与建立健全现代财政制度、推动国家治理体系和治理能力现代化的要求不相适应，

　　1.2016年。有关部门要按照本指导意见要求，研究制定相关基本公共服务领域改革具体实施方案。选取国防、国家安全、外交、公共安全等基本公共服务领域率先启动财政事权和支出责任划分改革。同时，部署推进省以下相关领域财政事权和支出责任划分改革。

　　2.2017—2018年。总结相关领域中央与地方财政事权和支出责任划分改革经验，结合实际、循序渐进，争取在教育、医疗卫生、环境保护、交通运输等基本公共服务领域取得突破性进展。参照中央改革进程，加快推进省以下相关领域财政事权和支出责任划分改革。

　　3.2019—2020年。基本完成主要领域改革，形成中央与地方财政事权和支出责任划分的清晰框架。及时总结改革成果，梳理需要上升为法律法规的内容，适时制修订相关法律、行政法规，研究起草政府间财政关系法，推动形成保障财政事权和支出责任划分科学合理的法律体系。督促地方完成主要领域改革，形成省以下财政事权和支出责任划分的清晰框架。

　　(连云港房产)。20号文是未来相当一段时间财政体制改革的主要文件，也是2016年号文的落实。

　　对于地方政府来说，财权与事权的不匹配仍然是绕不开的难题。地方民生、教育、医疗、基础设施建设主要依赖地方政府来完成，但是地方政府的财政收入水平极不均衡，仅仅依靠有限的地方财政收入很难解决地方发展问题。

　　在这样的基础上，土地财政和融资平台应运而生。依靠土地出让衍生而来的土地财政是地方政府平衡财力的重要手段，而地方政府通过融资平台举债也完成了基础设施建设。

　　但是随着房地产周期的下行和地方政府债务风险防范，传统的土地财政与融资平台道路已经不能满足地方政府的发展需求。

　　因此，20号文从开始就回答了这一问题，那就是清晰界定省以下财政事权和支出责任，这包括两部分：

　　合理划分省以下各级财政事权。结合本地区实际加快推进省以下各级财政事权划分改革，根据基本公共服务受益范围、信息管理复杂程度等事权属性，清晰界定省以下各级财政事权。

　　按照政府间财政事权划分，合理确定省以下各级财政承担的支出责任。省级财政事权由省级政府承担支出责任，市县级财政支出责任根据其履行的财政事权确定。共同财政事权要逐步明确划分省、市、县各级支出责任，按照减轻基层负担、体现区域差别的原则，根据经济发展水平、财力状况、支出成本等，差别化确定不同区域的市县级财政支出责任。

　　从方向上看，省级及以下财政体系较之前有一定变化：以省为单位，省级财政成为调剂中心，全盘统筹省内财政资源。

　　这可能对经济强省的弱资质城投形成利好。因为经济强省财政实力雄厚，如果协调起来，可以对省内发展不平均的市县进行平均。

　　当然对经济弱省可能区分度不是很大，毕竟有些省连省会城市的城投都接连出现信用风险，更不用说其他城市了。

　　从另外一程度上说，政策赋予省级财政资源协调，那么防范化解债务风险的责任也可能在省级。

　　所以，省级财政可能成为未来地方财政的协调中心，而省级政府是具备举债能力的，这有助于省以下地方政府降低土地财政的依赖。

　　根据部分研究机构的数据，2022年全国土地出让收入要下滑20%-30%左右，而2021年国有土地使用权出让收入为8.7万亿，也就是说，2022年土地出让收入要降低1.万亿-2.万亿之间，大概在2万亿左右。

　　根据财政数据，2021年全国地方政府财政支出为21.13万亿，地方政府性基金支出为11.05万亿。

　　这是一个非常大的缺口，目前来看，对于地方政府财政体系来说，还没有哪个进项的量级能够和土地出让收入相比。

　　2022年土地出让收入大幅缩减已成定局，在这个前提下，地方政府在短期内当然是很难受。但是应该珍惜这一历史性机遇，破除地方政府对于土地财政的过度依赖。

　　财政部发布关于政协第十三届全国委员会第五次会议第000号（关于房产继承问题）提案答复的函。

　　近年来，财政部认真贯彻、国务院决策部署，制定出台一系列政策措施，着力防范化解地方政府隐性债务风险，坚决打好防范化解重大风险攻坚战，取得了积极成效。

　　一是完善常态化监测机制。加强部门间信息共享和协同监管，统一认识、统一口径、统一监管，形成监管合力。

　　二是坚决遏制隐性债务增量。严堵违法违规举债融资的“后门”，着力加强风险源头管控，硬化预算约束，要求严格地方建设项目审核，管控新增项目融资的金融“闸门”，强化地方国有企事业单位债务融资管控，严禁违规为地方政府变相举债，决不允许新增隐性债务上新项目、铺新摊子。

　　三是稳妥化解隐性债务存量。坚持中央不救助原则，做到“谁家的孩子谁抱”。建立市场化、法治化的债务违约处置机制，稳妥化解隐性债务存量，依法实现债务人、债权人合理分担风险。坚持分类审慎处置，纠正政府投资基金、PPP、政府购买服务中的不规范行为。

　　四是健全监督问责机制。推动出台终身问责、倒查责任制度办法，坚决查处问责违法违规行为。督促省级政府健全责任追究机制，对继续违法违规举债融资行为，发现一起、查处一起、问责一起，终身问责、倒查责任。

　　下一步，财政部将认真考虑您的建议，按照、国务院决策部署，会同有关部门不断健全依法从严遏制新增隐性债务、稳妥化解存量隐性债务的体制机制，有效防范化解重大风险，坚决不留后患，牢牢守住不发生系统性风险的底线

　　同时，财政部发布关于政协第十三届全国委员会第五次会议第002号（浏河房产网）提案答复的函。

　　、国务院高度重视防范化解地方政府债务风险，出台文件明确要求地方政府严禁新设南宁房产契税，房产电话继续承担政府融资职能。财政部认真贯彻落实、国务院决策部署，采取了一系列措施：

　　指导各地分类华池房产市场化转型。对承担政府融资和公益性项目建设运营职房产数据分析，推动各地通过兼并重组等方式整合归并同类业务，剥离其政府融资职能，转型为基础设施、公用事业、城市运营等领域市场化运作的国有企业；对只承担政府融资任务且主要依靠财政资金偿还债务的“空壳房产做什么，要求各地一律按法定程序撤销；对承担一定政府融资职能的其他国有企业，取消其政府融资职能。

　　二是规范地方政府举债融资行为。房产抵押个人贷款尽快转型为市场化运营的国有企业、依法合规开展市场化融资，地方政府及其所属部门不得龙岗区房产日常运营和市场化融资，不得将公益性资产、储备土地土地房产税，不得承诺将储备土地预期出让收入上古房产偿债资金来源，不得利用政府性资源干预金融机构正常经营行为，要按照分类管理、区别对待的原则，妥善北海市房产债务偿还和在建项目后续融资问题。

　　下一步，财政部将按照、国务院决策部署，加强地方城阳房产交易中心治理，完善风险监测制度，强化信息公开，网络房产拍卖市场化转型，防范化解地方债务风险。

　　至少从财政部的表态来看，转型后的城投平台成为市场化国企，那违约的概率也就提高了。