2020年房地产行业五大趋势研判

2020年房地产行业五大趋势研判

　　回顾2019年，全年商品房销售额仍创新高，一二线城市热度回升，核心城市人口持续虹吸，但地产融资全渠道收紧，

　　2020年开年的黑天鹅事件“新型冠状病毒”突袭，资金密集的房地产行业受停工停售的影响明显，然而被压制的购房需求并不会消失，大部分只是延后。过后，人们对生活城市和居住需求将会更加敏感。

　　“住房不炒”和“三稳”仍是国策，2020年2月中央政治局会议首提“融资逆周期调节”，多个城市已出台地产的支持政策，2020年地产政策较2019年会明显向好。

　　全年商品房销售额16.0 万亿，同比增长6.5%，其中销售面积17.2 亿㎡、同比微降0.1%，全年销售均价9,0 元/㎡、同比增长6.6%。待售面积5.0 亿㎡，同比下降4.9%，新开工面积22.7 亿㎡、竣工面积9.6 亿㎡，分别同比增长8.5%、2.6%，从数据上看仍是稳中向好。

　　从长期来看，当城镇化率%、人均居住面积40㎡/人、15亿人总人口，2%的年折旧率来看，仅新建住宅的需求就接近10亿㎡/年，这意味着房地产在长期仍是十万亿级数的巨型产业。而作为关联上下游的数十个产业的房地产业，在很长一段时间都将是中国经济的压舱石。

　　2019 年，“三稳”仍是国策，中央政治局会议上更是提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，充分体现了“房住不炒”的政策定力和态度。2020年是“全面建成小康社会”的决胜之年，“2020年经济总量较2010年翻一番”的目标早已定下，再者赶上黑天鹅“”，“六稳”稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期的迫切性更胜以往。

　　2020年1月1日的开年再度全面降准0.5%，以及近期提前下达的2020年新增地方债务限额1亿元已显征兆2020年新增地方债务限额亿元，加上此前提前下达的专项债务1万亿元。

　　2020年2月12日，中央政治局会议定调：“要加大宏观政策调节力度，要更好发挥积极的财政政策作用，要继续研究出台阶段性、有针对性的减税降武夷宜家房产经营困难。要保持稳健的货币政策灵活适度，要以更大力度实施好就业优先政策，完房产招商的财税、金融、社保等政策，要积极扩大内需、稳定外需”。

　　最后，此次中央政治局会议首次提及“融资逆周期调节”，当天无锡、西安、南昌等多城密集出台对地产的托底政策管窥，2020年全年政策预计会明显友好。

　　我国经济由高增速阶段，转型高质量发展阶段。城市的发展规律往往是沿着“单个城市-中心城市-都市圈-城市群”的路径，即由单个城市发展成超大特大城市，通过辐射和带动周边城市向同城化的都市圈演变，最终由多个都市圈之称形成城市群。

　　2019年关于培育发展现代化都市圈的指导意见、《2020年房地产行业五大趋势研判》、长江三角洲区域一体化发展规划纲要陆续出台，城市群与都市圈的发展建设被摆在更突出的位置；尤其在2019年召开的中央财经委员会第五次会议上，更是对我国区域经济发展战略的重大调整。与过去均衡发展的思路相比已经转向，转向了以都市圈、城市群为核心的区域经济发展战略，而对于非都市圈城市的定位，则转向了“粮食安全、生态安全、边疆安全”等。

　　这意味着中央的政策、资源都将向都市圈与城市群倾斜。这项政策对于全国不同城市、不同区域来说是重大变局。

　　十三五规划中要求建设的19个城市群，大部分的核心城市已然分化明显，京津冀、长三角、大湾区、长江中游与成渝城市群以合计不到12%的面积汇集了%的人口，贡献了%的GDP，五大城市群无疑是未来中国经济最瞩目的增长极。

　　特别是“新型冠状病毒”这一突发事件，更让人们意识到城市选择的重要性。一二线城市相匹配的高质量医疗资源、教育资源等公共资源成为买房一族考虑的必要因素之一。

　　产业格局决定城市，人才格局决定产业兴衰。在2019年4月份出台的《房产条幅》文件中，提出全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制：全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，全面放宽城区常住人口300-0万的大城市落户条件，完善城区常住人口0万以上的超大特大城市积分落户政策，这都将进一步加速人与产业向区域核心城市汇集，极化现象继续。

　　从下图2016-2018年各一二线城市常住人口净增加占全省比例可以看出，西安、成都人口净流入的数量更是高于全省。

　　接下来，抢人大战依旧会继续。降低落户门槛、给予购房补贴或租房补贴、人才购房折扣等一系列纷繁的措施各显神通。

　　城市的未来在于产业与人，二者共生，都市圈城市占据产业先发优势，未来随着产业格局的逐步落定，都市圈城市与核心城市的地位将难以动摇。回顾过往，无论国内国外，都市圈城市地价涨幅远高于非都市圈城市。

　　2020年，在“住房不炒”与“三稳”的主基调之下，住宅回归居住属性，品牌、产品、服务的重要性凸显，这最终会对提升整个全局项目的溢价和去化能力产生重要影响。

　　国内%的酒店式公寓位于城市中心地段，周边有成熟的商业广场、便利的交通和完善的商业配套，再加上产品自身精装修家居的配备充分吸引了优质的年轻客户群体。然而，随着区域经济战略的调整，超大特大型核心城市的公寓将与非都市圈城市公寓持续加大分化现象。

　　随着消费升级，特别是经过“新型冠状病毒”一事，消费者将意识到高品质的住宅服务水平不仅关系到日常居住体验，更是与自身的健康安全密切相关。用户买房的理念和评判房子好坏的标准将发生鲜明改变：人们将会追求更高的舒适度、更健康的功能、更智能化的服务、更周全的物业服务和更有用有趣的社区配套。在此，我们可谓之为“健康住宅”。

　　没有健康技术的品牌会增加“健康”产品的权重，而提前深耕健康住宅的品牌则会继续加大健康住宅的投入力度和终端输出能力。

　　酒店式公寓这一类型产品，已成为开发商、代理商去化的重点攻坚项目。针对公寓品牌销售、产品去同质化、专业服务团队等几大难题，全筑新军团队研发出以产品力为核心、以项目为IP、以“资本+内容”为赋能模式的公寓整体解决方案，全筑新军赋能新乙方，助力开发商、代理商快速去化，打响公寓资产增值战！

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