当下房企的5个走势

当下房企的5个走势

　　从2021年1月1日“三道红线”出台，到现在融资“三支箭”推出，地产行业经历了近一年的出清期。

　　目前房地产政策拐点已经出现，但市场拐点何时到来还不能确定，很多房企还在艰难坚持着，对未来依旧困惑迷茫。

　　前段时间，笔者在线听了刘润老师的年度演讲，对于如何在动荡的时代更好地存活，他 提出的一些思路，发人深省 。

　　何为弹性，通俗一点讲就是多储备一些粮食，以备不测！现在的经济环境下，“不测”高频到已经是必然事件了。对于地产而言，下行一直未见底部，如何给自己创造一房产不动产生存必备。

　　对地产而言，过去几年都是高杠杆、快周转，如果能够减少杠杆就是增加了弹性。说起来太轻松了，减少杠杆不是一朝一夕的事，需要3-5年的杠杆卸载。

　　高杠杆有一个营销假设，就是市场是无穷大的，推出产品一定能够按自己的计划实现销售，显然，现在不现实了。

　　地产的弹性就是假设销售速度不理想你还能够活下午！怎样才能实现？那就是确确实实落实“利润化”原则。可楚雄房产不认可这样的原则，但落实的时候就南辕北辙了！

　　最近给一家地产做咨询，他们拿来一个项目，是一块山， 400米宽的地块，场地内高差就有米海南房产交易做了一个方案，当成微坡地设计，设计成一个平面大社区，这样的线万土方成本。而我的建议是学习重庆建筑，按照山地建筑设计的原则，保留中间的山头，减掉这5千万的土方成本，这对于一个房价00元的区域，减少5千万成本，就是增加了5千万的弹性。

　　笔者帮不少房企做过地库成本优化，有的地产项目能减少大几千的地库面积，但在落地过程中，%的职业经理人因为怕麻烦而不愿意去做优化，地库方案的变更可能只是需要去和协调，再做一次地下施工图变更的变更公示，就能节省上千万的成本，这样的努力都不愿去做，要知道一千万房产交房了。

　　在产品规划阶段，将“利润化”落实到实处，而不是停留在口头上、原则上。真正能够落实这一理念的房企聊聊无几。在项目实施过程中，产品设计时作品化、方案取舍时工作便捷化，都是在减少项目利润弹性空间，到面临市场竞争时，又抱怨营销价格太低，项目没有利润空间等等，殊不知，这些仅仅是前期工作的结果呈现，俗话说得好，出来混，迟早是要还的。

　　在红利时代，说实在的，创新不是很重要，速度最重要，规模化的才是盈利的关键，我们看到当年的恒大，一个品字型的户型，在中国遍地开花，不管是严寒的东北、酷热的海南、四季如春的西南，这单一产品居然在全国复用了10年。恒大园林的四菜一汤一个大门、一条景观道、一个售楼部、一个样板房和一个大湖让本来难于标准化的园林也实现了一个标准一统天下。从当时的市场环境来说，恒大的做法非常高明，具有胆的商业模式和与之配套的产品路线。

　　现在时过境迁，红利时代过去了，过惯了锦只有房产证，现在要过捉襟见肘的日子很不适仪征房产证生存之战，拼的就是2个方向，成本控制能力和产品创新，成本控制能力靠的是成本标准的迭代，而产品创房产电话家对市场的直觉选择。

　　房地产属于传统行业，不像高新技术行业会有颠覆的产品创新，只能是通过成本的倾斜，来强化满足某类客户需求。比如我们想要创造出有特点的产品，这个特点一定是会增加成本的，绝不可能是减少成本的，增加在什么地方呢？是精装？园林？立面？淘宝司法拍卖房产认为的某一客户需求上，这都是创新！

　　国家最近积极推动的食堂，有可能引入成为业主食堂吗？随着家庭结构的小型化、老年化、空巢化，每个家庭做着重复的劳动，消耗了大量的社会资源，如果有业主食堂，在刚需层面同时解决了住和吃的问题，这是多么伟大的贡献呀！说起来容易，做起来不容易，如果容易，那就不叫创新了，万科尝试的第五食堂应该说以失败告终，但我考察过好多项目，也有做成功的，只是还不够完美而已，我坚信，这条路是一定能够跑通的。我们拭目以待！

　　我前面当下房企的5个走势络业务是不容易实现柔性管理的。但当我们深化拆解房地产的工作流程，几乎所有专业都是阶段性的工作，比如拿地、前策、设计、成本、工程、营销都是阶段性工作，同创房产仍然需要持续支出成本，其实从组织效率来说，每个部分是有可能柔性化的。马斯克接管了脸书，不就大胆房产交易中心网站不是还正常运作吗？

　　我曾经写过一篇文章，一个项目只需要3-4人就够了，这个人数不是我臆造的，是我曾经实践过的一个项目，我带了3位同事，从头到尾把项目做完了。

定房产虽然改变了行进速度，并非自愿，而是缺粮，走不房产信息管理系统还是一只恐龙，外部市场环境的急个体房产中介进化的时间不多了。在外部环境变冷的扬州爱心房产容易存活，同城房产网，所经适房房产证需要进化成小组个体房产中介拆解成无数个阿米巴，每云南房产信息网离婚后房产如何分割的成长过程阿米巴会脱落、再造、改良、升房产税免征成长的房产比重。这是我个人的愚见，可以批评的接受。

　　地产的柔性应该表现在组织的可柔性上，我曾经问过一个房企高管，如果要你裁撤部门，你裁哪个部门？他一时间不知所措了，可能是因为还在职，怕得罪人。

　　我说要是我来选择，我的选择就看哪些业务可以外包，能够外包的就可以裁撤，或者说可以成为柔性部门。工程管理可以由监理承包、营房产销售公司承包、成本可槟城房产承包等等，总而言之，老板评估可以外包的，就可以成为柔性组织，所以西方发达国家的地产开发就是2-3人搞定一个项目，由于我国市场环境不稳定，社会配套不成熟，信用体系不完善，导致企业外包业务有限，但外包比重逐年增加肯定是一个趋势，持续减少地产组织规模可能是地产能够柔性的小小作为吧。

　　精神的力量当然不可小觑，但也不可夸大。如果你还是唯物主义者一定认同物质决定意识。在战争中、在绝境中爆发出前所未有的的力量和勇气是可能的，但肯定不是长时间的。度过艰难的经济环境可能是3年5年，也可能是8年10年，这么长的时间，靠毅力靠斗志是抗不住的，要靠观念的转变，承认现实、面对现实，放弃红利时代的妄想，要有过紧日子的心理准备。

　　前段时间，冯仑在直播中指出，以前我们大概有将华池房产，未来可能%的都消失了。地产商减少这是全世界的规律，住宅这个行业，人均GDP过00美金之后都会减少，这是正常的。

　　行业下行就是洗牌，能够笑到最后的都是赢家。所以，不要害怕变化，不要恐惧困境，积极拥抱变化。

　　房地产市场经过30年的一路狂奔，现在是强弩之末了。几乎所有的企业都在改变开发计划，放慢开发节奏，这就够了吗？远远不够的。

　　那些指望通过政策刺激挽救房地产的人一定没有看《当下房企的5个走势》这本书，趋势不可逆转，我们需要做的就是缩小企业规模，在地产的某些小众市场占有一席之地。

　　当然，正如冯仑所k2网络房产拍卖存在，一类是规模化的房企，能够产业化、高品质、智能化，而且不断升级，针对不同人群做出细分的好产品。

　　还有一些是区域性龙头加细分市场领先者。比如像滨江地产，只投资江浙区域的高端楼盘；像永威地产，只做河南的高端市场。

　　像阿那亚，只做规模化的文旅度假上古房产只做单身公寓或者青年周转的房子，等等都在细分市场占据头部。

　　三是能提供独特服务的房企。未来，服务或将成为房企的一个竞争力。例如日本松下房屋就为客户提供终身服务，吸引很多客户购买他们的产品和服务。

　　未来，那些规模化做刚需的房企很难活下去了。?

　　房地产其实是经济的晴雨表，是最难逃过经济周期的一个行业，能够一路上涨30年，已经是世界奇迹了。未来的房地会缩量，但肯定不会消亡，房地产的未来会回归的和传统制造业类似的利润水平，所以我们要像传统行业学习！

　　学习制造业的精细，人家是微米级的精致，房地产是很粗放的，施工精度是mm即可；学习品的个性，房地产人天天说产品同质化竞争，谁能比得过一个包包的同质化吗？LV不是鹤立鸡群了吗？

　　学习服务业的运营。服务行业，成本往往是人工的成本，每个人的作息时间、工作内容、行为流程都是精心推敲，你可能很难想象，一个每天开业16小时洗脚房，从来都不会安排2个班的人，而是错峰搭接，峰时服务员人数也最多。房地产产人才济济，学历高，人力成本也很高，是不是每个岗位都需要这么高学历和成本呀？可以虚心向服务业的资深人士讨教讨教。

　　回归企业本来应有的样子，创新产品、拓展营销和强化组织是所有企业本来就应该做好的事，我们不是要去抵抗洪水猛兽，我们只是应该回归自然。